Gayrimenkul Satış Sözleşmesi Nedir?

Sahip olduğunuz bir gayrimenkulü satışa çıkarmayı düşündüğünüzde ve bir alıcı ile anlaşma yaptığınızda, satış işleminin resmiyette yapılması öncesinde gayrimenkul satış sözleşmesi gerçekleştirebilirsiniz. Özellikle alıcı satın alım işlemini hemen gerçekleştiremiyor ve fakat sizinle anlaşmak istiyorsa ya da siz alıcıyı bir süre bekletmek istiyorsanız, ilerleyen dönemde satış gerçekleştirileceğine dair sadece şifahen yapılacak bir anlaşma yerine yazılı ve onaylı bir sözleşme sağlayabilirsiniz. 

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir? 

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi sayesinde mülk sahibi ile alıcı arasında belirlenen ileriki bir tarihte ve belirlenen şartlar ile gayrimenkul devri için bir taahhüt oluşturulur. Bu sayede tapu dairesinde resmi bir şekilde satış işlemi gerçekleştirilene kadar her iki taraf arasında bir vaat çerçevesinde bir gayrimenkul satış sözleşmesi hazırlanır ve imzalanır.

Sözleşme, bir nevi satış anlamında ön sözleşme oluştururken; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi oluşturmak açısından mülk mutlak bir şekilde tapuya bağlı olmalıdır. Zira sözleşmeye mevzubahis olan gayrimenkul tapusu bulunmayan bir gayrimenkul ise sözleşme yapılması da mümkün olmayacaktır. 

Gayrimenkul Satış Sözleşmesi Niçin Yapılır? 

Emlak satış vadisi sözleşmesi bir mülkün devrini merkez noktaya alırken, taraflardan herhangi biri sözleşmeye tabi tutulan gayrimenkulü satmayı ve bir diğeri ise bu gayrimenkulü satın almayı vaat eder. Bu bağlamda da sözleşme kapsamında alım-satım için net bir tarih belirlenir. Günümüzde yasal çerçevede bu tür sözleşmelere dahil olabilecek 3 değişen gayrimenkul türü bulunmaktadır. Sözleşmelerde yer alabilecek gayrimenkul türleri ise şunlardır: 

·       İlk olarak satıcı pozisyonunda yer alan tarafa ait olan arazi ve tapu kütüğünde ayrı bir sayfada kaydı bulunan sürekli ya da bağımsız haklar sözleşmelere dahil olabilir. 

·       Kat mülkiyeti kaydı ile tapuya kaydedilmiş bağımsız bölümler sözleşme içerisinde konu oluşturabilir. 

·       Satış vaadi veren tarafın şahsına ait bulunmasa da aynı kategoride yer alan bir taşınmaz açısından da taahhüt verilebilir.

Bu sayılan üç maddeden anlaşılabileceği üzere satıcı kendine ait olan bir arazi, arsa, dükkan ya da konut gibi gayrimenkuller için satış sözleşmesi imzalayabilir. Kat mülkiyeti bağlamında bir apartman dairesi için satış vaadi sözleşmesi oluşturabilir. 

Asıl önemli maddelerden birisi ise vaat edilen gayrimenkul şahsın halihazırda adına kayıtlı bulunmasa dahi bahsedilen kategorilerden birinde bulunan gayrimenkul için satış taahhüdü oluşturmak mümkündür. Çünkü örnek olarak bir aile yakınınızdan size miras kalmış bir apartman dairesi bulunabilir. Bu apartman dairesi için tapu miras intikal işlemleri sürmekte iken bu durumda tapu adınıza kayıtlı hale gelmemiş olsa dahi gayrimenkul satış sözleşmesi imzalama işlemi gerçekleştirilebilir. 

Taşınmazların bu şekilde belirli bir vaat ile ilerleyen tarihte satılması için gerçekleştirilen sözleşmelerde bir gayrimenkul için birden fazla satış vaadi sözleşmesi gerçekleştirmek de mümkündür. Hatta sözleşme imzalanmış bir durumdayken, gayrimenkul sahibi bu gayrimenkulü sözleşmede yer alan kişiden başka birine satış işlemi de yapabilir. Çünkü imzalanan sözleşme taraflar arasında geçerli olurken, sözleşmede taraf olmayan üçüncü kişi için bir geçerliliği bulunmamaktadır. 

İki kişi arasında imzalanan sözleşme üçüncü kişi açısından geçerliliğe sahip olmasa da sözleşmede bir şerh yer alırken, alıcı taraf bu şerh sayesinde belirli bir hakka sahiptir. Eğer oluşturulan satış vaadi sözleşmesi tapuda belirtilirse, bu durumda sözleşme; sözleşme dışındaki üçüncü kişiyi de kapsamına alır. Bu sayede üçüncü bir kişiye satış gerçekleştirildiğinde dahi sözleşmede adı geçen alıcı taraf sahip olduğu hakkı gayrimenkulü satın alan kişi veya kişilerden talep etme hakkına sahiptir. 

Gayrimenkul Satış Sözleşmesi Nasıl Yapılır? 

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi oluşturulurken, öncelikle taraflar aralarında sözlü bir şekilde yaptıkları anlaşmalar ile bir karara varır ve sözleşme için maddeleri belirledikten sonra karşılıklı onay sağlar. Yasal anlamda bu tür sözleşmeler için Borçlar Kanunu dahilinde özel bir sözleşme tipi bulunmamak ile birlikte sözleşme şartları gayrimenkule ve tarafların taleplerine göre değişim gösterebilir.

Sözleşmelerde maddeler, koşullar ve talepler farklılık oluştursa dahi bu sözleşmeler satış açısından bir önadım oluşturduğundan dolayı ödeme şekli, ödemenin gecikmesi ile birlikte nasıl bir faiz uygulaması bulunacağı ve cayma durumunda neler yapılacağı gibi birçok madde sözleşme içerisinde yer alabilir. Sözleşme için tarih, fiyat ve diğer tüm koşullar belirlendikten sonra karşılıklı bir şekilde oluşturulan bu sözleşme metni noter huzurunda imzalanarak onaylanır. 

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Noterde Yapılmazsa Ne Olur? 

Resmiyet kazanacak şekilde ilerleyen tarihte geçerlilik oluşturacak bir gayrimenkul satış sözleşmesi sağlayabilmek için belirli kurallara uyarak sözleşmenin noter huzurunda düzenlenip noter onayı ile taraflar tarafından imzalanması gerekir. Aksi takdirde sözleşme şartları zamanında uygulanarak tüm koşullar yerine getirilse dahi noter onayı bulunmadığı için taraflar arasında tamamlanan bu sözleşme bir geçerliliğe sahip olmayacaktır.

Birçok alıcı ve satıcı arasında bu tür sözleşmeler önceden hazırlanarak sonradan noter onayı alınırken, yine bu konuda bir hata yapılmaktadır. Çünkü sözleşme noter huzurunda düzenlenmeli ve taraflar tarafından noter huzurunda imza atılarak geçerlilik elde edilmelidir. Hatta sonraki süreçte sözleşmede bazı değişiklikler yapılması gerekiyorsa, bu değişiklikler de yine noter huzurunda yapılmalıdır.

Ayrıca emlak şirketleri ve emlakçılarda düzenlenen gayrimenkul satış yetkisi sözleşmesi taraflar arasında imzalanan satış vaadi sözleşmelerinden farklı bir yapıya sahiptir. Çünkü satış yetkisi sözleşmesi, gayrimenkul sahibi ile emlak danışmanı arasında güven oluşturarak gayrimenkulün doğru fiyat ile satılmasını ve koşulların net bir şekilde belirlenmesini sağlamak için oluşturulan sözleşmedir. 

Gayrimenkul satışı noktasında, bürokratik sorunlar sizin için oldukça gergin bir iş olabilir. Buna en iyi çözüm ise bir gayrimenkul danışmanıyla çalışmak olacaktır. Gayrimenkul danışmanları, aklınızdaki tüm soruları yanıtlayacağı gibi sizi zaman ve emek isteyen birçok işten ve engelden de kurtaracaktır.